Dự báo thị trường cho thuê văn phòng trong 3–5 năm tới

Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình với nhiều thay đổi về nguồn cung, nhu cầu và tiêu chí lựa chọn của khách thuê. Sau giai đoạn chịu ảnh hưởng bởi biến động kinh tế toàn cầu, thị trường đang dần ổn định, đồng thời xuất hiện những xu hướng mới như văn phòng xanh, không gian làm việc linh hoạt và sự dịch chuyển sang các tòa nhà chất lượng cao.

Theo các báo cáo mới nhất của CBRE, JLL và Cushman & Wakefield, trong 3–5 năm tới, thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng, nhưng tốc độ sẽ phụ thuộc vào khả năng hấp thụ nguồn cung mới và nhu cầu mở rộng của doanh nghiệp.

1. Nguồn cung văn phòng sẽ tiếp tục tăng

Một trong những xu hướng rõ nét nhất là nguồn cung văn phòng mới sẽ tiếp tục được bổ sung, đặc biệt tại Hà Nội.

Theo Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026–2028, Hà Nội dự kiến đón khoảng 370.000 m² diện tích văn phòng mới, trong đó phần lớn tập trung ở khu vực phía Tây thành phố. Điều này giúp doanh nghiệp có thêm nhiều lựa chọn về vị trí và phân khúc.

Trong khi đó, tại TP.HCM, sau giai đoạn nguồn cung mới hạn chế, nhiều dự án đang được chuẩn bị để đưa ra thị trường trong các năm tiếp theo, tạo thêm cơ hội cho cả chủ đầu tư và khách thuê.

Việc nguồn cung tăng không đồng nghĩa với việc tất cả các tòa nhà đều dễ dàng đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Thị trường sẽ có sự phân hóa mạnh hơn giữa các dự án có chất lượng tốt và các tòa nhà cũ.

2. Xu hướng "Flight to Quality" sẽ tiếp tục mạnh mẽ

Một xu hướng được hầu hết các đơn vị nghiên cứu quốc tế ghi nhận là "Flight to Quality" – khách thuê chuyển từ các tòa nhà cũ sang các tòa nhà có chất lượng cao hơn.

Theo khảo sát của CBRE, doanh nghiệp hiện không chỉ quan tâm đến giá thuê mà còn chú trọng đến:

• Chất lượng vận hành.
• Hệ thống kỹ thuật hiện đại.
• Tiêu chuẩn công trình xanh.
• Không gian hỗ trợ cộng tác.
• Tiện ích dành cho nhân viên.
• Hiệu quả sử dụng năng lượng.

Điều này đồng nghĩa với việc các tòa nhà hạng A và hạng B mới, đặc biệt có chứng nhận xanh như LEED hoặc EDGE, sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn hơn trong những năm tới.

3. Giá thuê dự kiến ổn định hơn là tăng mạnh

Một câu hỏi được nhiều doanh nghiệp quan tâm là: Giá thuê văn phòng trong vài năm tới sẽ tăng hay giảm?

Dựa trên diễn biến hiện tại, các tổ chức nghiên cứu không đưa ra nhận định về một đợt tăng giá mạnh trên toàn thị trường. Thay vào đó, giá thuê được kỳ vọng sẽ phân hóa theo từng phân khúc và từng khu vực.

• Các tòa nhà hạng A mới, vị trí đẹp và chất lượng cao có thể duy trì hoặc tăng giá nhờ nhu cầu ổn định.
• Các tòa nhà cũ có thể phải điều chỉnh chính sách giá hoặc tăng ưu đãi để giữ khách thuê trong bối cảnh nguồn cung mới gia tăng.

Điều này giúp doanh nghiệp có nhiều cơ hội đàm phán hơn, đặc biệt nếu thuê diện tích lớn hoặc ký hợp đồng dài hạn.

4. Văn phòng linh hoạt sẽ tiếp tục phát triển

Sự phát triển của coworking space và văn phòng trọn gói được dự báo sẽ tiếp tục trong 3–5 năm tới.

Thay vì đầu tư lớn vào nội thất và vận hành, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là startup và doanh nghiệp nước ngoài mới gia nhập thị trường, có xu hướng lựa chọn mô hình linh hoạt để giảm chi phí ban đầu.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp lớn cũng đang kết hợp văn phòng truyền thống với không gian làm việc linh hoạt nhằm đáp ứng mô hình làm việc hybrid.

5. Văn phòng xanh sẽ trở thành tiêu chuẩn quan trọng

Xu hướng phát triển bền vững đang ảnh hưởng mạnh đến thị trường văn phòng.

Theo CBRE, các doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến những tòa nhà có khả năng tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và tạo môi trường làm việc tốt hơn cho nhân viên. Đây là một trong những yếu tố thúc đẩy nhu cầu đối với các dự án đạt chứng nhận công trình xanh.

Trong tương lai, yếu tố "xanh" nhiều khả năng sẽ không còn là lợi thế riêng mà dần trở thành tiêu chí phổ biến khi doanh nghiệp lựa chọn văn phòng.

6. Khu vực phía Tây Hà Nội tiếp tục giữ vai trò trung tâm phát triển

Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong những năm tới được dự báo tiếp tục tập trung ở phía Tây, nơi có hạ tầng giao thông phát triển và quỹ đất lớn hơn khu vực trung tâm.

Các khu vực như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và khu vực dọc đường Phạm Hùng – Duy Tân được đánh giá sẽ tiếp tục thu hút các doanh nghiệp công nghệ, tài chính, dịch vụ và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

7. Doanh nghiệp sẽ ưu tiên hiệu quả sử dụng thay vì chỉ quan tâm đến diện tích

Nếu trước đây doanh nghiệp thường đánh giá văn phòng dựa trên diện tích và giá thuê, thì hiện nay xu hướng đã thay đổi.

Theo khảo sát của CBRE, nhiều doanh nghiệp đang xem văn phòng như một công cụ hỗ trợ văn hóa doanh nghiệp, khả năng cộng tác và trải nghiệm của nhân viên, thay vì chỉ là nơi làm việc.

Điều này dẫn đến việc doanh nghiệp chú trọng hơn đến:

• Thiết kế linh hoạt.
• Không gian mở.
• Phòng họp đa chức năng.
• Khu vực cộng tác.
• Tiện ích nội khu.
• Khả năng ứng dụng công nghệ.

Doanh nghiệp nên chuẩn bị gì trong 3–5 năm tới?

Trong bối cảnh thị trường tiếp tục thay đổi, doanh nghiệp nên:

• Theo dõi nguồn cung mới để có thêm lựa chọn.
• Đánh giá tổng chi phí thuê, không chỉ giá thuê/m².
• Ưu tiên tòa nhà có chất lượng quản lý và vận hành tốt.
• Lựa chọn văn phòng có khả năng mở rộng khi quy mô doanh nghiệp tăng.
• Cân nhắc các tiêu chí về phát triển bền vững và hiệu quả năng lượng nếu phù hợp với chiến lược dài hạn.

Kết luận

Dựa trên các báo cáo thị trường hiện nay, 3–5 năm tới được dự báo là giai đoạn thị trường văn phòng Việt Nam tiếp tục mở rộng về nguồn cung nhưng cạnh tranh sẽ cao hơn. Khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn, trong khi các chủ đầu tư sẽ cần nâng cao chất lượng dịch vụ để thu hút và giữ chân doanh nghiệp.

Thay vì chỉ cạnh tranh bằng giá, thị trường đang chuyển sang cạnh tranh bằng chất lượng tòa nhà, tính linh hoạt, tiêu chuẩn xanh và trải nghiệm người sử dụng. Đây là xu hướng được nhiều tổ chức nghiên cứu quốc tế như CBRE, JLL và Cushman & Wakefield cùng ghi nhận.