2026年越南办公租赁市场概览
2026年，越南办公租赁市场继续呈现积极变化，尤其是在河内和胡志明市两大经济中心。新增供应持续入市，租赁需求保持稳定，企业在区位、面积及价格档次方面拥有更多选择。
不过，市场发展并不均衡。一些凭借便利区位和良好运营服务的写字楼保持较高出租率，其他项目则需加大优惠力度以参与竞争。因此，2026年的市场格局清晰反映出不同区域、细分市场及楼宇品质之间的分化。
越南办公市场保持发展势头
2026年的办公租赁需求受到金融、银行、科技、专业服务及零售等行业企业扩张业务的支持。除本地企业外，外国公司也持续寻找在越南设立总部、代表处或扩大业务的场所。
如今，租户倾向于从多项因素综合评估办公室，而非仅关注租金。区位、交通连接性、空调质量、电梯、停车场、安保、消防以及合同条款，均会直接影响租赁决策。
新增供应的出现也为企业带来更多选择，但同时加剧了竞争压力，尤其是对于楼龄较长、配套不足或运营品质尚未改善的写字楼。
2026年河内办公租赁市场
河内进入2026年后，办公供应继续扩大。2026年第一季度，市场录得超过36,000平方米的新增净可租面积，使总供应量达到约212万平方米。整体空置率为17.6%，当季净吸纳面积约为2,242平方米。
河内甲级写字楼平均含税费报价租金约为37.1美元/平方米/月，较上一季度上涨0.9%。乙级写字楼平均租金约为20.6美元/平方米/月，环比上涨0.4%。以上价格依据JLL的调研范围及统计方法计算，因此可能与各栋楼宇的实际租金有所不同。
西部地区继续成为河内办公市场值得关注的发展区域之一。该区域新增供应受益于交通系统、新城区发展，以及众多科技、金融和服务企业的聚集。
2026年第一季度，河内甲级写字楼出租率约为78%，较上一季度提高0.7个百分点，较去年同期提高3.4个百分点。银行、金融和科技是带来显著租赁需求的主要行业。
供应增加为租户带来更多比较和谈判机会。企业可提出免租期、装修费用支持或更合适的付款安排。相应地，业主需要注重设施升级并制定有竞争力的租赁政策，以维持出租率。
2026年胡志明市办公租赁市场
在胡志明市，办公市场继续保持相对积极的吸纳水平。2026年第一季度，甲级写字楼空置率较上一季度下降1.7个百分点，至16.5%；乙级写字楼空置率下降0.7个百分点，至11.9%。
Savills数据显示，2026年第一季度胡志明市办公市场整体出租率约为88%。市中心和守添地区的甲级及乙级写字楼出现了值得关注的租赁需求。
第一郡凭借金融机构、国际企业、代表机构及商务支持服务的集中，仍是核心办公区域。然而，较高的租赁成本和有限的可用面积，促使部分租户考虑第三郡、第四郡、第七郡及守添等其他区域。
非中心区域通常具有大面积楼层、停车位及更具竞争力租金的优势。不过，企业在选择前仍需认真评估员工通勤时间、客户可达性、周边基础设施以及与品牌形象的契合度。
办公租金存在多个水平
2026年办公租金仍取决于每栋楼宇的区位、等级、楼龄、运营品质及配套设施。核心区域的甲级写字楼通常租金最高，而非中心区域的乙级和丙级写字楼则更适合需要控制预算的企业。
比较租金时，租户不应只依据每平方米单价。总使用成本还可能包括物业管理费、税费、空调电费、非工作时间费用、停车费、设计及室内装修费用。
企业还需明确租赁面积是按实际使用面积还是可租面积计算，因为两种计算方式的差异可能对每月预算产生显著影响。
灵活办公持续扩展
服务式办公室、联合办公空间和共享办公室，继续成为初创企业、中小企业、项目团队及新进入市场的外国公司的合适选择。
这一模式的优势在于，租户可立即使用已装修完成的空间，减少室内装修投资成本，并灵活调整工位数量。租期通常较传统办公室合同更短，有助于企业在人力规模变化时更容易适应。
不过，企业需要明确核实商业登记地址的使用权、私密性程度、会议室使用费用以及租赁套餐外另行计费的服务。
绿色办公室与运营技术备受关注
许多新办公项目正重视节能设计、自然采光、空气质量改善及楼宇管理技术的应用。2026年第一季度，河内新增供应中出现了获得LEED Gold和LEED Silver认证的项目。
智能门禁、会议室预订、用电监测和空调管理等解决方案有助于提升运营效率。这类配套正日益受到企业在选择长期办公室时的关注。
2026年办公租赁市场展望
在2026年剩余月份，随着新增供应入市，办公租赁市场预计将继续保持激烈竞争。河内西部地区可能面临更明显的压力，而胡志明市则将继续在守添及非中心区域扩大选择。
位于优质地段的甲级写字楼有望持续吸引大型企业。乙级市场将需在价格、优惠及服务质量方面展开更激烈竞争。老旧写字楼可能需要改造技术系统、公共区域及租户服务政策，以避免空置面积增加。
